# Inwestycje mieszkaniowe
.png)
W początkowej fazie widzimy tendencję do rozpraszania inwestycji zabudowy mieszkaniowej na dzielnice oddalone od centrum. W dalszych latach możemy jednak zaobserwować powrót do centrum i wzrost zainwestowania na tym terenie. Największym stopniem zainwestowania cieszą się dzielnice: Outer Sunset, Mission i Pacific Heights. W roku 2018 wystąpił kryzys mieszkaniowy na obszarze Zatoki San Francisco, co widoczne jest w drastycznym spadku zainwestowania. Kryzys ten spowodowany był znacznym skokiem cen na rynku mieszkaniowym, ceny wzrosły do takiego poziomu, że "22 lata tyle czasu zajęłoby rodzinie o średnich dochodach (118 000 dolarów) zaoszczędzenie 20% zaliczki na dom w Dolinie Krzemowej o średniej cenie 1,2 miliona dolarów, według Zillow. Pokolenie temu rodzina z San Jose o średnich dochodach potrzebowała tylko 10,6 lat, aby zaoszczędzić na zaliczkę." (źródło:sanfrancisco.cbslocal.com)
Analizując kartogram przedstawiający liczbę inwestycji mieszkaniowych typu domy jednorodzinne w poszczególnych dzielnicach, obserwujemy bardzo duże zainwestowanie w zachodniej części San Francisco, szczególnie w dzielnicy Outer Sunset. Może być to spowodowane atrakcyjnym położeniem dzielnicy nad brzegiem oceanu. Drugie skupisko możemy zaobserwować we wschodnio-centrealnej części. Dzielnica Mission ( bo to tam obserwowane jest drugie największe zainwestowanie) przez wielu uważana jest za najbardziej popularną dzielnicę do mieszkania w San Francisco (źródło: www.doorsteps.com/articles/living-in-the-mission-district-in-san-francisco).
Najmniejsze zainwestowanie obserwuje się na wschodnim wybrzeżu oraz we wschodnio-północnej części, gdzie znajduje się dawne centrum miasta.
Analizując kartogram przedstawiający liczbę inwestycji mieszkaniowych typu domy wielorodzinne w poszczególnych dzielnicach dostrzegamy bardzo duże zainwestowanie w zachodniej części San Francisco, szczególnie w dzielnicach Inner Richmond i Outer Richmond. Największe zagęszczenie możemy zaobserwować we wschodnio-centrealnej części. Ponownie jest to dzielnica Mission, która przez wielu uważana jest za najbardziej popularną dzielnicę do mieszkania w San Francisco.
Najmniejsze zainwestowanie obserwuje się na wschodnim wybrzeżu oraz na północno-zachodni i południowo zachodnim wybrzeżu.
Patrząc na kartogram, przedstawiający liczbę inwestycji mieszkaniowych typu lokale mieszkaniowe w poszczególnych dzielnicach, widać bardzo duże zainwestowanie w północno-centralnej części San Francisco, szczególnie w dzielnicach Pacific Heights i Nob Hill. Ponownie dzielnica z największą liczbą inwestycji mieszkaniowych jest dzielnica Mission.
Łatwo można zaobserwować proces rozluźniania inwestycji mieszkaniowych w południowej części miasta. Może być to spowodowane występowaniem wielkopowierzchniowymi terenami parkowo-rekreacyjnymi w tamtych rejonach.
Powyższa mapa przedstawia liczbę nowych inwestycji mieszkaniowych, zobrazowaną w postaci kartogramu. Dodatkowo na ten kartogram zostały nałożone diagramy przedstawiające procentowy udział poszczególnych typów inwestycji, w każdej ze 117 dzielnic. Wnioski, jakie możemy wyciągnąć z tej analizy przestrzennej są następujące: najwięcej nowej zabudowy zlokalizowane w dzielnicach Parkmerced, Hunters Point, South of Market i Mission. W dzielnicy Parkmerced przeważała zabudowa wielorodzinna, a w dzielnicy Hunters Point - jednorodzinna. Ponadto można zauważyć, że im bliżej północno-wschodniej części, tym bardziej przeważają inwestycje w lokale mieszkaniowe. Natomiast zabudowa jednorodzinna dominuje w centralnych i południowych dzielnicach. Najmniejsze zainwestowanie występuje w północo-zachodnich i południowo-zachodnich dzielnicach. Jest to spowodowane faktem, iż w tych dzielnicach są zlokalizowane tereny parkowe.
Porównując siatkę przedstawiającą liczbę placówek szkolnych oraz nałożoną na nią warstwę z nowymi inwestycjami mieszkaniowymi, w niektórych częściach miasta można zauważyć powiązanie między tymi dwoma elementami. Związek pomiędzy liczbą placówek szkolnych a sytuowaniem nowej zabudowy jest zauważalny w centralnej i północno-wschodniej części San Francisco.
Dzięki wyżej przedstawionej analizie przestrzennej możemy dowiedzieć się, w której części San Francisco zlokalizowane jest najwięcej restauracji i czy ma to związek z inwestycjami mieszkaniowymi. Nakładając na to warstwę nowej zabudowy na terenie miasta, można zaobserwować widoczne powiązanie pomiędzy liczbą restauracji a inwestycjami w nowe lokale mieszkaniowe. Widoczne jest szczególnie dogęszczanie do północno-wschodniej części zarówno liczby restauracji, jak i nowej zabudowy typu lokale mieszkalne.
WOLNE DZIAŁKI
Ogólnie niezabudowane działki występują głównie we wschodniej części San Francisco, najwięcej w dzielnicach: South of Market, Bernal Heights i Hunters Point.
Największe zagęszczenie również ma miejsce w wyżej wymienionych dzielnicach, przy czym przoduje zdecydowanie Hunters Point. Można zatem wnioskować, że na terenie tych dzielnic występują obszary ograniczonego zainwestowania, co może mieć powiązanie z uwarunkowaniami omówionymi w dalszej części analiz - np. przestępczość w South of Market czy ograniczenia środowiskowe w Hunters Point oraz przede wszystkim przemysłowym charakterem wschodniego wybrzeża.
Zauważalna jest zależność pomiędzy medianą cen domu a stopniem przestępczości i zagrożeniami naturalnymi występującymi na danym obszarze.
Mediany cen dla roku 2019 pochodzą ze strony:
https://projects.sfchronicle.com/housing-crunch/home-value-trends/
# POZWOLENIA
Poniższy kartodiagram przedstawia rozkład typów pozwoleń na prace budowlane w poszczególnych dzielnicach. Zawarto również informację o procencie odrzuconych wniosków o pozwolenie.
Można zauważyć zdecydowaną przewagę zezwoleń kategorii 8. Zaliczają się do niej drobne prace budowlane niewymagające projektu (np. wymiana stolarki okiennej). Przeprowadzając analizę bez uwzględnienia tego typu zezwoleń ukazuje się dominacja kategorii 3, czyli prac modernizacyjnych i remontowych. Na tej podstawie można wywnioskować, że na terenie San Francisco przeprowadza się głównie przebudowy istniejących budynków w różnym zakresie. Zauważalna jest także różnica w odsetku odrzuconych wniosków w zależności od uwzględnienia kategorii 8. Można przyjąć, że miasto zezwala na większość drobnych prac budowlanych i jednocześnie jest niechętne większym inwestycjom.
Powyższa analiza przedstawia czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę w San Francisco. Można zauważyć, że większość wniosków uzyskuje odpowiedź w ciągu 7 dni. Czas oczekiwania przekraczający 180 dni występuje w małej części wniosków, co widać na animacji.
# PrzestĘpczoŚĆ
Celem poniższej analizy bezpieczeństwa w San Franciso jest przedstawienie zróżnicowania przestrzennego przestępczości.
Do badania wykorzystano dane przestrzenno-czasowe zebrane przez Departamentu Policji SF i dostępne pod adresem: https://data.sfgov.org/Public-Safety/Police-Department-Incident-Reports-Historical-2003/tmnf-yvry .
Układ przestrzenny przestępczości został przeanalizowany na dwóch poziomach: szczegółowe natężenie, zobrazowane jako heatmapa punktowego występowania zjawiska na przestrzeni kolejnych lat oraz ukazanie danych zagregowanych do poziomu dzielnicy w okresie 2013-2018r na kartogramie.
Wyniki ukazują istniejące różnice natężenia zjawisk przestępczych między zachodnią a wschodnią częścią miasta.
Powyższa animacja umożliwiły wyciągnięcie pewnych istotnych wniosków, dotyczących bezpieczeństwa w mieście:
- północno-wschodnia część wyraźnie wybija się na na tle pozostałych części miasta i właśnie tutaj, w historycznym centrum, występuje najwięcej zgłoszeń
-lokalizacje przestępstw na przestrzeni porównywanych lat charakteryzuje powtarzalność: raportowane incydenty dotyczą tych samych obszarów, zmienia się jedynie ich liczba zarejestrowana w ciągu roku.
Cechą przestępczości w mieście San Francisco jest bardzo duże zróżnicowanie przestrzenne pod względem zarówno liczby przestępstw stwierdzonych, jak i wskaźników natężenia przestępczości. W badanym okresie najwięcej przestępstw stwierdzono w centrum i dzielnicach do niego przyległych, przeanalizowanych na poniższym wykresie:
Statystyczne, od 2013 do 2018 w San Francisco wyraźnie widoczny jest trend spadkowy liczby stwierdzonych przez Policję przestępstw, mimo że nie przebiegał on równomiernie w całym badanym okresie. W analizowanym okresie najbezpieczniejszym rokiem był 2016, gdzie liczba raportów wyniosła 120632. W roku 2018 zauważalny jest stosunkowo wysoki wzrost w porównaniu z 2 poprzednimi okresami- może to wynikać z natężenia zjawiska, ale także ze zmiany prowadzenia systemu statystycznego: od maja 2018 r. zaprzestano dostarczania danych ze starszego źródła (CABLE). Nowy zestaw danych pochodzi z Crime Data Warehouse, i według źródeł, ma być bardziej niezawodnym systemem.
Poniżej, obok zmian liczby stwierdzonych przestępstw, pokazano również ich dynamikę. W tym przypadku rokiem bazowym jest każdy rok poprzedzający analizowany. Dzięki tej analizie stwierdzono wyraźną tendencję spadkową w roku 2016 względem roku 2015, a także gwałtowny wzrost we wspomnianym wcześniej 2018 roku.
Na poniższej mapie przedstawiono kształtowanie się liczby przestępstw danej dzielnicy względem powierzchni tej dzielnicy.
Otrzymane wyniki potwierdzają wcześniej przeprowadzoną analizę: największym zagrożeniem przestępczością wyróżnia się północny-wschód, najbezpieczniejsza natomiast była część zachodnia.
Informacje dotyczące kategorii i liczby przestępstw miasta San Francisco w latach 2013-2018 zostały zobrazowane przy pomocy wykresu opracowanego w aplikacji Tableau.
Wśród wykroczeń dominują: kradzież, przestępstwa sklasyfikowane jako inne (m. in. wkroczenie na czyjś teren czy zakłócanie porządku), niekaralne, napaść, wandalizm czy kradzież pojazdu. Jak wynika z przedstawionych informacji, przestępczość kryminalna stanowi zdecydowaną większość ogółu popełnianych przestępstw.
Jak poziom bezpieczeństwa wpływa na lokalizacje nowych inwestycji mieszkaniowych?
Najwięcej inwestycji w badanym okresie powstało w dzielnicy Outer Sunset- nie jest to zaskoczeniem, biorąc pod uwagę atrakcyjną lokalizację dzielnicy i długość jej linii brzegowej, a także niskie natężenie przestępczości.
Pomimo kształtowania się w niektórych obszarach wskaźników przestępczości powyżej średniej, wciąż są to dzielnice całkiem wysoko inwestowane. Główne centrum natężenia przestępczości wykazuje mniejszą ilość zainwestowania- koszt mieszkania w centrum w porównaniu z jakością życia jest daleki.
Większy wpływ ma tutaj raczej niewielka dostępność wolnych działek w historycznym centrum oraz ich cena.
Inaczej sytuacja kształtuje się w dzielnicy Mission, która mimo dużej ilości przestępstw wykazuje wysoki poziom zainwestowania w nowe mieszkalnictwo. Śródmieścia wszystkich większych miast charakteryzują się większym przepływem ludności, co skutkuje większą przestępczością. Poczucie bezpieczeństwa nie odzwierciedla w tym przypadku poziomu bezpieczeństwa- ilość raportów nie determinuje wyboru lokalizacji pod inwestycje mieszkaniowe. Być może atrakcyjność działek na obszarach o bogatym zapleczu usług wszelkiego rodzaju rekompensuje mieszkańcom obawy przed potencjalnymi incydentami.
# Uwarunkowania
Środowiskowe
Celem poniższej analizy zagrożeń naturalnych na obszarze miasta San Francisco jest wyodrębnienie terenów narażonych na potencjalne zniszczenia oraz zbadanie wpływu tych zagrożeń na wybór lokalizacji nowych inwestycji.
Do analizy w tym przypadku posłużyły trzy rodzaje groźnych zjawisk: duże nachylenie terenu, podatność na zalanie oraz narażenie na zniszczenia w wyniku procesów geomorfologicznych. Było to możliwe dzięki danym przestrzennym, zebranym przez GSA - City Administrator's Office i udostępnionym pod adresem: https://datasf.org/.
Na powyższej mapie zebrane zostały zagrożenia najbardziej istotne dla analizowanego obszaru.
Charakterystyczną cechą ukształtowania miasta są jego wzgórza, których jest więcej niż 50 i od których wzięły swoje nazwy niektóre dzielnice, jak: Nob Hill, Pacific Heights, czy Telegraph Hill.
San Francisco położone jest na obszarze aktywnym sejsmicznie- zagrożenie wstrząsami jest brane pod uwagę przy rozwoju infrastruktury miejskiej, a przy okazji przebudowy budynki są dostosowywane do wymogów stawianych konstrukcjom przez trzęsienia ziemi.
Istotne zagrożenie stanowi również podatność na zalanie, szczególnie przybrzeżnych obszarów.
Ze względu na nakładanie się na siebie wielu zjawisk, poniżej przedstawione zostały mapy z podziałem na zniszczenia wywołane działalnością wody oraz procesów geomorfologicznych.
Mapa przedstawia obszary narażone na możliwe przyszłe powodzie, które mogą wystąpić, jeśli nie zostaną podjęte żadne działania w celu dostosowania lub przygotowania do podniesienia się poziomu morza w ciągu następnego stulecia oraz teren szczególnie narażony w wyniku wystąpienia tsunami. Jest to szczególnie ważne, biorąc pod uwagę przepisy, które wymagają od sprzedawców lub właścicieli nieruchomości w San Francisco ujawniania kupującym lub najemcom, że nieruchomość znajduje się w strefie zagrożenia powodziowego wyznaczonej na 100-letniej mapie ryzyka powodzi .
Powyższa analiza pokazuje istotne ograniczenia jakim są duże spadki terenu, wiążące się z kosztownymi robotami w celu przygotowania działki pod zabudowę, ograniczające lub uniemożliwiające lokowanie nowych inwestycji. Największe zagęszczenie zjawiska występuje w centralnej części miasta a także wzdłuż północnego nabrzeża.
Istotny wpływ na wybór lokalizacji inwestycji, szczególnie wysokich budynków, ma podatność na trzęsienia ziemi. Na analizowanym obszarze 6 budynków powyżej 40 kondygnacji znajduje się na terenie narażonym na wystąpienie tego typu zagrożenia.
W czasie procesu uzyskiwania pozwoleń, deweloperzy nieruchomości położonych w strefach zagrożenia sejsmicznego, mogą być zobowiązani do zbadania potencjalnego zagrożenia i podjęcia działań mających na celu złagodzenia ewentualnych skutków.
Od 1906 roku występuje okres stosunkowo niskiej aktywności sejsmicznej. W rezultacie naukowcy uważają, że od tamtej pory ciśnienie tektoniczne w rejonie Zatoki rośnie i w przeciągu najbliższych 30 lat możemy spodziewać się kolejnego trzęsienia o duże sile.
Powyższa mapa przedstawia przynależność nowych inwestycji do obszarów o nachyleniu większym niż 20% lub narażonych na potencjalne zniszczenie lub. Diagramy pokazują na ile typów zagrożeń naturalnych narażony jest poszczególny obiekt.
Najliczniejszą grupę obiektów stanowią obiekty położone na terenie narażonym na trzęsienie ziemi (235) oraz obiekty położone na terenie o nachyleniu terenu przekraczającym 20% (216).
# Transport
Układ przestrzenny transportu publicznego został przeanalizowany na trzech poziomach: natężenie, zobrazowane jako heatmapa punktowego występowania zjawiska oraz ukazanie dostępności do przystanków dla dystansu 100, 200 i 400m oraz danych dostępności 100m do przystanku zagregowanych do poziomu dzielnicy na kartogramie.
Patrząc na rozmieszczenie przystanków komunikacji publicznej można zauważyć korelację pomiędzy stopniem zainwestowania a zagęszczeniem przystanków w San Francisco.
Najwięcej nowych inwestycji, około 52%, powstało na obszarze z dostępnością do przystanku komunikacji miejskiej w promieniu 100m.
Describe your image
Describe your image
Describe your image
Describe your image
Patrząc na analizę space syntax, przedstawiającą natężenie ruchu drogowego dla promieni: 5 km, 10 km i 25 km, można wywnioskować, iż największe natężenie występuje w centralnej i północno-wschodniej części miasta. Im dalej od części centralnej, tym natężenie ruchu drogowego maleje.
Nakładając warstwę nowych inwestycji mieszkaniowych na analizę natężenia ruchu drogowego, dość wyraźnie widać zależność pomiędzy tymi dwoma badanymi elementami. Większa część nowej zabudowy mieszkaniowej lokalizowana jest przy ulicach o największym natężeniu ruchu.